6月20日,省住房和城乡建设厅发布了《安徽省物业管理条例》(修订草案征求意见稿)(以下简称“意见稿”),公开征求意见。征求意见时间为2024年6月21日至7月20日;征求意见方式为通过信函将书面意见寄至合肥市紫云路996号安徽省住房和城乡建设厅房地产市场监管处(邮政编码230031);或发送至电子邮箱(zjtwyzb@126.com)。

物业管理委员会可临时“代管”

“意见稿”要求,物业管理区域内全体业主组成业主大会,选举产生业主委员会作为业主大会的执行机构。不具备成立业主大会条件,或者具备成立条件但未成立业主大会的住宅小区,经县级人民政府物业管理行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府指导后仍不能成立的,探索组建由社区居民委员会、业主代表等参加的物业管理委员会,临时代替业主委员会开展工作。成立业主大会的条件具备后,应当及时成立业主大会。

物业管理委员会的人员组成,应当在所在物业管理区域内显著位置公示。物业管理委员会代行业主大会职责的,应当依照法律、法规规定征求全体业主意见,形成业主共同决定,并将共同决定在物业管理区域内显著位置公示。

建立业主委员会履职负面清单

“意见稿”要求建立物业服务人履职负面清单,明确物业服务人禁止行为。主要包括:违反物业服务合同减少服务内容,降低服务标准,擅自设置收费项目和提高收费标准;擅自利用业主共有部分开展经营活动;挪用、侵占、隐瞒业主共有部分收益;抬高、虚增、截留由业主支付的建筑物及其附属设施的维修、检测等费用,以及业主共同支付的其他费用;泄露业主信息;强制业主通过指纹、人脸识别等生物信息方式使用共用设施设备;采取停止供水、供电、供气等方式催交物业费;与业主委员会成员串通,损害业主利益;其他损害业主合法权益的情形。

新规或将优化业主表决方式

记者在“意见稿”中看到,业主共同决定事项,应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。业主大会决定筹集专项维修资金,改建、重建建筑物及其附属设施,改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动的,应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。

决定业主大会、业主委员会工作经费的相关事项;确定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案;选聘、续聘和解聘物业服务人或者其他管理人;筹集和使用专项维修资金;改建、重建建筑物及其附属设施;改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动等事项,应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

建立物业费动态调整机制

“意见稿”提出,物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务质量相适应的原则,由业主和物业服务人在物业服务合同中约定。预收物业费的,不得超过物业服务合同有效期的剩余期限。业主应当按照物业服务合同的约定交纳物业费。

物业服务收费实行政府指导价的,由有定价权的价格主管部门制定并公布基准价及浮动幅度,建立动态调整机制。同一物业管理区域内同一物业类型、同一物业服务内容和标准的,物业服务收费应当执行同一价格标准。物业服务收费标准应当保持相对稳定。

另外,市、县(市、区)建立应急物业服务机制。物业管理区域突发失管状态时,街道办事处、乡镇人民政府应当组织有关单位确定应急物业服务人,提供安保、垃圾清运、电梯运行等维持业主基本生活服务事项的应急服务。

安徽商报融媒体记者 姜志远/文 周继龙/图